Szykujesz się na zakup mieszkania pod wynajem?

Zakup mieszkania pod inwestycję to poważna decyzja, która łączy się z dużym nakładem finansowym. Decydując się na mieszkanie pod wynajem, należy uwzględnić bardzo wiele czynników, które w przyszłości mogą mieć wpływ na opłacalność inwestycji. Ostatecznie, posiadanie nieruchomości to forma biznesu, który ma generować zysk, natomiast samo mieszkanie powinno zyskiwać na wartości, a po latach środki zainwestowane w mieszkania powinny się zwrócić.

Wybierz dobrą lokalizację

Wybór odpowiedniej lokalizacji nie jest prosty. To swoisty kompromis, sztuka odpowiedniego sprecyzowania oczekiwań np. względem przyszłych lokatorów, połączeń komunikacyjnych, odległości od placówek oświaty czy centrów handlowych. Zwróćmy uwagę, że lokalizacja determinuje zainteresowanie konkretnych grup docelowych. Studenci będą zwracali uwagę na to, czy mieszkanie jest dobrze skomunikowane z miastem, czy ma dobre połączenia z uczelnią, ośrodkami kultury. Małżeństwa z dziećmi wolą lokum na obrzeżach w spokojnej dzielnicy, na strzeżonym osiedlu. Jeszcze inne argumenty będą liczyć się dla singli, którzy cenią niedalekie położenie mieszkania od miejsca pracy.

Określenie grupy docelowej jest bardzo pomocne podczas decydowania się na nieruchomość. Jednak niekoniecznie jest tak, że chcemy skupić się wyłącznie na singlach czy studentach. Mieszkanie pod wynajem może być na tyle atrakcyjne, że będzie zaspokajać potrzeby kilku grup, jeśli tylko będzie spełniało odpowiednie wymogi:

• dobra komunikacja z miastem,
• znajdujące się w pobliżu placówki oświaty,
• blisko usytuowane centra handlowe,
• infrastruktura – parkingi, garaże, sklepy, punkty usługowe, urzędy, place zabaw,
• tereny zielone i obiekty sportowe,
• otoczenie – obecność zakładów przemysłowych, tras szybkiego ruchu, jakie są plany zagospodarowania przestrzennego, z nową zabudową włącznie (w przyszłości okolice może się zupełnie odmienić).

Z punktu widzenia wynajmującego mieszkanie istotne także są inne czynniki, które mogą mieć wpływ na samą wartość nieruchomości. Warto zweryfikować czy mieszkanie nie jest pobudowane na terenach zalewowych, czy w pobliżu są mieszkania socjalne, czy jest utrudniony dojazd. To ważne kwestie mogące odmienić rynkową wartość lokalu.

Kto będzie wynajmował

Mieszkanie kupione na wynajem musi odpowiadać potrzebom najemcy. Warto więc od początku zastanowić się kto miałby nim być.

• studenci – najczęściej szukają niedrogiego lokum w pobliżu uczelni. Optymalnym miejscem będą mieszkania z oddzielnymi, nieprzejściowymi pokojami. Studentom zależy przede wszystkim na dobrej komunikacji z uczelnią oraz z bardziej rozrywkowymi dzielnicami miasta. Przyległości mieszkania, takie jak garaże czy piwnice niekoniecznie są pożądane,
• pracownicy tymczasowi – wynajmują mieszkania jedynie w sezonie. Najistotniejszym czynnikiem jest przede wszystkim cena. W drugiej kolejności dojazd i możliwość zaparkowania. Okolica oraz infrastruktura nie są już tak istotne.
• pracownicy stali – ważne jest to, by mieszkanie znajdowało się w pobliżu miejsca pracy. Liczy się więc dobry dojazd i miejsce parkingowe. Zatrudnieni na stałe są gotowi dopłacić za wyższy standard budynku i dodatkowe wyposażenie (zmywarka, klimatyzacja).
• rodziny – często na wynajem mieszkania decydują się młodzi rodzice z jednym dzieckiem lub dwójką dzieci. Trzeba zakładać, że istotne będą przyległości oraz dobra infrastruktura osiedla. Bezpieczne i spokojne dzielnice będą na plus.
• single – osoby mieszkające same często dużo pracują i nie potrzebują dużych przestrzeni. Jest to przeważnie najemca wypłacalny, pilnujący terminów. Można jednak zakładać, że życie w pojedynkę to stan przejściowy. Co może przełożyć się na krótszy okres wynajmowania.
• turyści, delegacje firmowe – mieszkania wynajmowane przez tę grupę zamieszkiwane są przez bardzo krótki okres. Bardzo często wymagany jet też wysoki standard. Warto zwrócić uwagę, że ten typ najemcy jest gotów przeznaczyć większą kwotę niż najemcy stali. Mieszkanie musi mieć dobry dojazd do centrum miasta i centrów konferencyjnych.

Jaką przyszłość ma okolica

To jaka przyszłość rysuje się nad daną okolicą wcale nie jest zbyt często weryfikowane. Oczywiście „wizja lokalna” daje nam duże wyobrażenie, ale czy na pewno za dwa, trzy lata w tej lokalizacji nic się nie zmieni? Nowe osiedla często powstają w sąsiedztwie zielonych przestrzeni, ale deweloperzy skutecznie potrafią odmienić najbliższy krajobraz. Scenariusze rozbudowy okolicy mogą być różne. Ale wiele rzeczy da się przewidzieć. By nie doprowadzić do sytuacji, w której nieruchomość traci na wartości, sprawdźmy jaką przewiduję się przyszłość dla okolicy.

Koniecznie należy zweryfikować czy wizualizacje, na których znajdują się piękne zielone przestrzenie nie zamienią się w wielkie blokowiska. Sprawdźmy czy w pobliżu nie jest planowana inwestycja w niszczącą krajobraz fabrykę lub czy nie będzie rozbudowywana infrastruktura. Można to sprawdzić. Plany zagospodarowania przestrzennego często dostępne są w sieci. Możemy też udać się do Urzędu Miasta, w którym otrzymamy dostęp do planów, a przy okazji zawsze można na temat rozwoju urbanistycznego porozmawiać z kimś na miejscu.

Nie ryzykuj obniżeniem wartości mieszkania - ubezpiecz nieruchomość

Wartość mieszkania nie jest stała. Cenę za nieruchomość najczęściej dyktuje rynek, jednak nie oznacza to, że wartość nie może zmienić się z innego powodu. Nie możemy ignorować takich zdarzeń jak zalanie, włamanie, pożar czy wybuch gazu. Niezależnie od tego jakie przytrafi się nieszczęście, ubezpieczenie w znacznym stopniu pozwoli nam przywrócić mieszkaniu oczekiwaną wartość. Pamiętajmy tylko, by ubezpieczyć nieruchomość od realnych niebezpieczeństw, w tym wspomnianych już wyżej, a także od wandalizmu, awarii sprzętu czy osuwania się ziemi.

Inwestycja w nieruchomość może stanowić bardzo dobre źródło dodatkowego dochodu. Jeśli podejmiemy się zakupu w sposób rozsądny, uznając, że jest to szansa biznesowa, uda się odnieść sukces. Jeśli jednak nie poruszamy się na rynku nieruchomości zbyt swobodnie, zawsze warto skorzystać z oferty ekspertów, którzy doradzą w jaki sposób kupić mieszkanie na wynajem, by móc wypracować bezpieczne dodatkowe dochody.